Daca e sa ma uit la Bucuresti, in ultimii ani ai deceniului care se incheie constructia de blocuri a cunoscut o accelerare vizibila. Blocuri pentru spatii de birouri, blocuri de locuit. Ambele erau chemate sa faca fata unei cereri in crestere, indusa de dezvoltarea sectorului corporatist, de cresterea nivelului de trai al populatiei si de magnetul reprezentat de marile orase pentru companii si forta de munca. Acum insa, lucrurile sunt pe cale sa se schimbe dramatic.
Explozia constructiei blocurilor de birouri a venit ca o consecinta logica a dezvoltarii economice a marilor orase. Numarul in crestere de angajati si de companii a dus la cresterea cererii pentru spatii de birouri de calitate. Astfel a luat nastere “Manhattan-ul” Bucurestiului din zona Pipera. Insa in conditiile in care sunt din ce in ce mai multe intrebari legate de viitorul Manhattan-ului original, aceleasi intrebari ar putea sa fie valabile si pentru varianta romaneasca.
In momentul de fata, Manhattan-ul newyorkez este un oras fantoma. Spatiile de birouri sunt goale, si, in lipsa angajatilor, intreg ecosistemul de servicii care inflorise pentru a-i deservi este pe cale sa dispara: restaurante, chioscuri, magazine etc. Un articol din New York Times remarca faptul ca statia de metrou Rockfeller Center, un punct major de intersectie a mai multor linii de metrou, are un trafic cu 87% mai scazut decat acum un an, in conditiile in care cladiri in care lucrau odinioara mii de angajati la ora actuala mai sunt frecventate de cateva sute. Iar discutiile cu antreprenori si top manageri din zona sugereaza ca, cel mai probabil, nu se va mai reveni niciodata la modul de operare anterior pandemiei.
Nu avem astfel de statistici pentru Pipera, dar o calatorie in aceste zile, dimineata, la ora la care in februarie toata zona devenea un furnicar de masini si oameni care se indreptau spre lucru, poate da masura schimbarii care afecteaza zona. Iar situatia nu are de ce sa se schimbe. Desigur, pandemia nu va dura la nesfarsit. La un moment dat se va gasi un remediu, dar, intre timp, oamenii si companiile vor fi aflat ca se poate munci si altfel. Si atunci, de ce sa te intorci la momentul de dinainte, cand poti sa ai angajati mai fericiti si cheltuieli logistice mai mici? (Si da, prin telemunca, de fapt, companiile transfera o parte din costurile de utilitati catre proprii angajati.)
Unele companii vor ramane integral “acasa”, altele vor aplica un sistem mix de lucru, de acasa si de la birou. Mai toti cei cu care am discutat ar prefera un sistem mix, lucrul exclusiv de acasa avand si el dezavantajele lui legate de relationarea cu colegii, un randament mai scazut, sau lipsa unei separatii clare intre viata privata si cea de birou. Presupunand ca, in medie, companiile vor opera prin rotatie sau nu cu 50% din efectivele lor, asta inseamna ca actualele spatii de birouri vor putea gazdui dublul companiilor existente la inceputul pandemiei. Deci, chiar mai e nevoie de spatii noi?
In ce priveste blocurile de locuit, vastele cartiere pe care le vedem in marile orase din Romania sunt pecetea oranduirii socialiste in care am trait. Este un model intalnit in toate marile orase din tarile Europei de Est si a fost modelul locativ, dar si social si ideologic, prin care oamenii au fost obligati sa traiasca in colectiv, claie peste gramada, in lipsa unor alternative mult mai aerisite si individualizate.
In aceste conditii, nu am contenit sa ma minunez de apetitul neschimbat al romanilor de a continua sa accepte sa se mute in blocurile oferite de dezvoltatori. E adevarat, toate acestea veneau cu spatii mai generoase, dar tot cu o administrare partial colectivizata si fara linistea si spatiul aferent unui mic domeniu privat.
O explicatie a padurii de blocuri care au continuat sa se ridice in ultimul deceniu a fost dorinta maximizarii profiturilor de catre dezvoltatori. In paralel, lipsa unui plan arhitectonic adecvat si a unei reglementari stricte a regimului inaltimii au facut ca numarul blocurilor sa fie in continua crestere, ducand la sufocarea infrastructurii, care nu a fost gandita sa faca fata multimilor aduse prin transformarea unor cartiere de case in cartiere de blocuri. In acest context, nu ar trebui sa mire faptul ca Bucurestiul este in topul oraselor lumii din punctul de vedere al densitatii populatiei. Si de aici toate problemele care deriva legate de trafic, parcari, curatenie sau tensiuni sociale. Iar referirea la riscul de favelizare a Bucurestiului nu cred ca este o exagerare.
Agentiile imobiliare remarca insa o schimbare importanta a preferintelor cumparatorilor de locuinte. In primul rand, creste cererea de case, iar in al doilea rand, creste interesul de relocare in afara marilor orase. In aceste conditii, intrebarea este cine va mai cumpara apartamentele acum goale sau cele aflate in constructie. Cine va mai veni sa stea cu chirie?
Optimismul afisat de dezvoltatori si agenti in presa in legatura cu piata apartamentelor de lux in Bucuresti nu poate fi decat surprinzator. Argumentatia legata de proximitatea birourilor din nord este deja inadecvata, iar cei care isi pot permite preturile acelor apartamente cu siguranta ca isi vor permite si o casa in afara Bucurestiului. Interesul de a prezenta cu convingere existenta unui apetit mare pentru cererea de apartamente la blocurile deja construite si inca goale sau de a prezenta apartamentele in curs de constructie ca o buna investitie imobiliara nu ar trebui sa ne mire. Dar nu va trece mult timp si se va observa ca “imparatul e gol” . Caci o investitie buna va presupune fie gasirea de chiriasi de lux, fie o crestere a pretului apartamentului in timp, pe baza cererii. Cat de probabil este ca asta sa se intample?
Daca pana acum pe pietele imobiliare din orase scaderea populatiei tinere era compensata de migrarea catre urban, iata-ne acum confruntati cu o preferinta in crestere a populatiei, nu doar aflata la pensionare, de a parasi marile orase.
Suntem intr-un moment de rascruce. Si contextul fara precedent va cere noi produse imobiliare, adecvate preferintelor populatiei: in principal case cu mici curti, aflate in imprejurimile marilor orase, la preturi convenabile. Cu alte cuvinte, dezvoltarea unei zone metropolitane formata din mici localitati, similara marilor capitale europene. Asta va presupune o reducere a marjelor de profit generoase cu care opereaza dezvoltatorii in present, pentru ca astfel de proiecte sa fie accesibile. In locul a 20-30 de “case” suprapuse pe o bucata de teren, vor trebui construite 20 de case pe 20 de bucati de teren.
Un weekend placut!
